מאמר שני בנושא בתים משותפים- שאלות משפטיות שונות בעניין תקנון הבית המשותף 

שאלות משפטיות שונות בנושא תקנון הבית המשותף

מאמר זה הינו המשך למאמרנו הקודם בנוגע לתקנון הבית המשותף.

הפעם בחרנו להכין המאמר בצורת שאלות ותשובות בעניין התקנון ובכך לשים את האצבע על נקודות ספציפיות בהן מצאנו כי רבים מתקשים.

איפה אפשר לראות את תקנון הבית המשותף?

א.     כאשר לא נרשם תקנון ע"י בעלי הדירות או כאשר אין בתקנון הנרשם הוראה בנידון, יחולו הוראות התקנון המצוי, המופיע בתוספת לחוק המקרקעין, ויראו אותו כתקנון שנרשם ע"י בעלי הדירות (סעיף 64 לחוק המקרקעין).

ב.     מן האמור לעיל עולה כי במידה ולא נרשם תקנון ע"י בעלי הדירות יחולו הוראות התקנון המצוי (אותו ניתן למצוא במאמרנו הקודם), במידה וכן נרשם תקנון ע"י בעלי הדירות אזי הוא אמור להימצא ברשותכם ובכל מקרה הוא נמצא בלשכת רישום המקרקעין אשר באזור מגוריכם.

האם אסיפת הדיירים מחוייבת בפרוטוקול סיכום האסיפה בכתובים?

א.     התקנון המצוי שותק בכל הנוגע לסיכום האסיפה בכתובים ולא נאמר דבר בקשר לכך בתקנון המצוי, יחד עם זאת, סעיף 71 לחוק המקרקעין קובע כי בכל בית משותף צריך להתנהל ספר החלטות אשר בו ירשמו כל ההחלטות אשר נתקבלו כדין ע"י האסיפה הכללית. לציין, החלטה שנתקבלה כדין באסיפה, אך לא נרשמה, לא תחייב את בעלי הדירות. לעומת זאת, החלטה שהתקבלה כדין ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהשתתף באסיפה ובין שלא השתתף בה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלתה ובין שהיה לבעל דירה רק לאחר קבלתה.

ב.     על כן, על מנת שהחלטות שנתקבלו באסיפת הדיירים יחייבו את כל בעלי הדירות יש חובה לרשום אותן בספר החלטות ולתעד את כל הישיבה בפרוטוקול, זאת על מנת למנוע טענות מצד מי מבעלי הדירות אשר לא השתתף וטוען כי החלטה מסויימת נתקבלה שלא כדין.

האם צריך לפרט בפרוטוקול מי מהדיירים השתתפו בישיבה?

א.     גם בעניין זה התקנון המצוי שותק, יחד עם זאת, למען הסדר הטוב ראוי ורצוי ואף מתחייב לפרט בפרוטוקול את הדיירים שהשתתפו בישיבת הדיירים. הרציונל הינו למנוע טענות עתידיות מצד מי מהדיירים לגבי החלטה מסויימת שהתקבלה בישיבה.

דוגמא: דמיין לעצמך מצב בו פלוני טוען שההחלטה בעניין העלאת שכרו של איש התחזוקה בבניין התקבלה שלא כדין, כיצד תתמודד עם טענה כזו ללא פרוטוקול דיון מסודר המתעד מי מהדיירים השתתף בישיבה ובאיזה רוב התקבלה ההחלטה. דוגמא נוספת, דייר שהשתתף בישיבה טוען שהוא לא הצביע בעד עניין מסויים או שלא נכח בישיבה (המציאות לימדה אותנו שדברים כאלו קורים), אתה מצדך תוציא את הפרוטוקול ותוכיח בפניו שהוא נכח ואף הצביע בעד ההחלטה.

 מה היו הנושאים שעלו לדיון?

א.     כידוע, את הנושאים שיש לדון בהם באסיפת הדיירים יש לפרט מראש בהודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית.

ב.     את הנושאים שעלו לדיון יש לפרט בפרוטוקול לאור הנימוקים שלעיל.

 אילו התקבלו ואילו נדחו תוך ציון מספר המצביעים בעד/נגד כל סעיף?

א.     גם כאן, חובה לרשום את הנושאים שהתקבלו (כפי שצויין לעיל, על מנת שהחלטה תקבל תוקף מחייב יש לרושמה בספר ההחלטות) כך שאם לא תרשום את ההחלטה שהתקבלה לא יהיה לה תוקף.

ב.     לעניין החלטה שנדחתה, מומלץ לרשום גם כן כדי שיהיה תיעוד לכל דבר שנעשה והוחלט באסיפת הדיירים.

ג.      לעניין מספר המצביעים בעד ונגד, גם כאן חובה לרשום את הדיירים שהצביעו בעד/נגד/נמנעו וזאת למען הסדר הטוב ועל מנת שכל הנעשה בישיבה יתועד ובכך למנוע אי אילו טענות עתידיות מצד מי מהדיירים שהשתתפו בישיבה או לא.

מן המקובץ עולה כי ראוי, רצוי ואף מתחייב שועד הבית יהיה מסודר ויתעד את הנעשה באסיפת הדיירים, לרבות פרוטוקול מסודר המתעד החלטות שהתקבלו/נדחו, נוכחות הדיירים, מי הצביע בעד/נגד/נמנע וכו'.

אודות הכותבים:

משרד עורכי הדין כרמי- קרן ממוקם בקומה ה-4 בבניין המשרדים "בית אשרא" הסמוך לצומת "בית מעריב" בתל אביב, ומעניק שירותים משפטיים בכל רחבי הארץ. משרדנו עוסק במשפט המסחרי אזרחי על מרבית גווניו, תוך שילוב בין תחומי על מנת להביא ללקוחותינו את התמונה הרחבה ביותר מולה הם ניצבים. בין היתר עוסק המשרד בדיני חדלות פירעון (פשיטות רגל, כינוסים, פירוקים, חברות והגנה מנושים), דיני חוזים, ליטיגציה אזרחית ומסחרית, תאגידים, עסקאות בינלאומיות, מקרקעין ונדל"ן, היי-טק ודיני מכרזים, דיני ספורט והסכמי חסויות. המשרד הינו משרד צעיר, רענן, אסרטיבי ודינאמי המצוי בצמיחה מתמדת וכולל צוות משפטי איכותי המורכב מעורכי דין בעלי יכולות משפטיות ועסקיות.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.